Crédit immobilier : le « reste à vivre » pourrait remplacer la règle des 35 %

Une proposition de loi déposée mi-avril vise à assouplir le critère du taux d'endettement à 35 % qui bride aujourd'hui de nombreux dossiers. L'idée : intégrer la notion de « reste à vivre » pour permettre aux ménages disposant de revenus confortables d'emprunter au-delà du plafond actuel.
 

Les emprunteurs respirent un peu mieux. Selon le dernier baromètre mensuel de la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers s'établit désormais à 3,23 %, contre 4,17 % en janvier 2024 au sommet du cycle. Cet assouplissement a permis à certains acquéreurs de revenir sur le marché, souvent au prix de durées d'emprunt allongées — un crédit sur deux est désormais signé sur 25 ans ou plus. Mais le retour des candidats à l'emprunt se heurte encore à une autre contrainte : la règle du taux d'endettement plafonné à 35 %, qui recale chaque année des dizaines de milliers de dossiers pourtant solvables. Une proposition de loi déposée mi-avril veut faire évoluer cette logique.
 

Le « reste à vivre », un critère complémentaire au taux d'effort
Pour comprendre l'enjeu, il faut revenir à l'origine du dispositif. Depuis 2021, ce qui n'était jusqu'alors qu'une recommandation du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est devenu un texte de loi. Le HCSF veille au respect par les banques de deux normes principales : un taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus (contre 33 % auparavant) et une durée maximale de 25 ans. Les banques disposent toutefois d'une marge de manœuvre : elles peuvent déroger à ces règles pour 20 % des dossiers, dont 30 % réservés aux primo-accédants.
 

La proposition portée par le député Renaissance Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires, vise à introduire le « reste à vivre » dans l'analyse. Ce concept désigne l'argent qui reste chaque mois à l'emprunteur après paiement de l'ensemble de ses charges et de la mensualité du crédit. Selon les signataires, la notion de reste à vivre offre une approche complémentaire en ce qu'elle permet d'apprécier concrètement les marges financières dont dispose un emprunteur pour faire face à ses dépenses courantes. Elle est d'ailleurs déjà intégrée par les banques dans leur analyse interne, mais sans pouvoir contourner officiellement la règle des 35 %. Si la réforme aboutit, les établissements pourraient déroger plus facilement au plafond, à condition de démontrer que le ménage dispose d'un niveau de vie suffisant pour absorber une mensualité supérieure.
 

Une réforme attendue par les professionnels, mais pas sans précaution
Les profils potentiellement concernés sont identifiés. Il s'agit principalement de ménages aux revenus confortables, cadres, professions libérales, indépendants à fort chiffre d'affaires, pour lesquels une mensualité représentant 38 ou 40 % des revenus laisse encore plusieurs milliers d'euros de reste à vivre, bien davantage que pour un foyer modeste théoriquement « à 35 % ». Le principe de proportionnalité économique justifie cette approche. Aujourd'hui, ces dossiers sont fréquemment recalés ou bridés en montant, contraignant l'acquéreur à revoir son projet à la baisse, à allonger encore la durée du prêt ou à mobiliser un apport disproportionné.
 

La proposition de loi, dont le succès au Parlement reste hypothétique après une première tentative similaire en 2024, est sans surprise soutenue par les professionnels du crédit. Clément Delpirou, président du groupe de mandataires lad cité par Les Échos, salue la démarche tout en posant une limite : il ne faut pas faire n'importe quoi et supprimer totalement la contrainte du taux d'effort. Il juge dommage de bloquer certaines personnes qui ont suffisamment de ressources pour supporter une mensualité dépassant 35 %, mais appelle à préciser la notion de reste à vivre afin de ne pas mettre en danger les ménages.
 

Le débat n'est pas seulement technique. Il touche à l'équilibre entre protection des emprunteurs — l'objectif initial du HCSF, fixé après la crise des subprimes — et fluidification d'un marché immobilier français aujourd'hui grippé. La production de crédits immobiliers, qui avait atteint un point bas en 2024, peine à retrouver son niveau d'avant-crise malgré la baisse des taux. Une partie de la demande solvable reste tenue à l'écart par la rigidité du plafond, ce qui pèse à la fois sur les particuliers et sur le marché du neuf, dont la production reste très en deçà des besoins.
 

Pour un client en projet d'acquisition, le calendrier législatif invite à la prudence : rien n'est joué, et les arbitrages bancaires restent pour l'instant régis par le seul plafond de 35 %. Mieux vaut donc construire son dossier en optimisant à la fois apport, durée, assurance emprunteur et gestion des crédits en cours, plutôt que de miser sur une évolution réglementaire incertaine. La délégation d'assurance, en particulier, reste l'un des leviers d'optimisation les plus accessibles : à garanties équivalentes, l'écart de prix entre l'assurance groupe de la banque et un contrat externe peut représenter plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt, et améliorer mécaniquement le taux d'endettement affiché.
 

Source : proposition de loi déposée à l'Assemblée nationale par Lionel Causse, avril 2026 ; Banque de France, baromètre mensuel.